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住宅小区物业管理服务发展的建议和措施

 

  物业行业为90年代在我国发展的新兴行业,是朝阳产业。作为物业行业的代表,小区物业目前正面临着巨大的生死挑战。最低工资及保险标准逐年?#38505;牽?#32780;住宅小区物业费用?#38505;?#21313;分困难,这使很多物业企业面临生死考验。下面就住宅小区物业管理服务存在的困难及发展路径进行剖析。

  一、行业门槛低,收费标准低(与其他行业比较),容?#36164;?#22269;家政策影响(最低工资和保险上调)

  (一)加强物业服务的专业化程度,向服务集成商转型。

  目前随着国家新的《?#25237;?#27861;》、《?#25237;?#21512;同法》的实施,国家对职工薪酬有了明确的规定,导致物业公司成本逐年递增。对于执?#23567;侗本?#24066;物业服务收费管理办法(试行)》的物业公司来说,收费标准偏低、经营模式单一、赢利能力较低、人员成?#31350;?#36895;增长,必然大大降低利润,增加了公司经营运作的困难。随着社会专业分工的细化,物业管理行业作为服务行业,应走专业化服务的道路,鉴于此,物业公?#31350;?#20197;与一些专业服务商务化程度较高的公司合作,将自己的某些业务交与专业服务商,从而为业主提供更好的专业服务。这样,物业管理行业将实现管理层和作业层的分离,使作业层,包括电梯、保洁、绿化、保安等逐步实现专业化。?#29615;?#38754;降低了成本,另?#29615;?#38754;,促进了机电、绿化、清洁公司的市场化发展。物业管理公司成为服务集成商,即专业服务的搜集者和整?#38505;擼?#29289;业管理企业不再直接向业主提供?#34892;?#26381;务,而是通过管理能力整合专业公司,为业主提供优质、专业化的服务。

  (二)改造监控?#20302;常?#25972;合区域监控人员。

  物业企业是?#25237;?#23494;集型企业,随着国家各项政策的出台,用工成本逐年增加。鉴于此,通过加大高科技?#38469;?#30340;使用,将用工成本降低。对住宅小区现有的监控?#20302;?#36827;行?#38469;?#25913;造,加大民用住宅区域技防的力度,精简保安和中控人?#20445;?#36825;样既能提高在岗人员的福利水平,又可激发员工爱岗敬业的精神,提高小区物业服务质量,增加公司利润。

  二、调价困难(业主委员会制度设立,意见很难达到统一);只有撤出后重新招聘才能确立新的价格

  (一)提高自身服务,赢得甲方认可。

  加大物业服务生产力度,赢得甲方各单位支持,在小区维修?#34892;?#19981;增加员工的基础上,尽量扩大老小区维修服务楼宇和项目,这样既能提高维修人员工资,又可增加小区利润收入。

  (二)查找自身问题,完善企业制度建设。

  在讨论物业费的机?#21078;保?#24120;有论者特别提及“质价相符”这一市场原则。“质”等同于“服务标准”,“价”则是业主对这种“表现”应当支付的对价。这?#25351;?#24565;下,会产生出业主认为物业服务质量与合同约定?#29615;?#29289;业应从提高“质”做起:首先,有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才?#28216;椋?#20854;次,组织管理人员对《住宅物业服务三级标准》进行培训、学习。员工?#32454;?#25353;?#23637;?#21496;考核标准、岗位职责要求进行考核;最后,规范工作流程,完善企业制度。

  三、设备老化,维修费用加大,维修基金提取较困难

  (一)加强对维护维修合同的管理。

  设备维护维修合同,维护费包干,维修费按实计算,合同明确划定维护界线,维护作业不能按维修计费,这就要求参与洽谈合同的人与设备管理的人?#21271;?#39035;进行?#20302;ǎ?#23545;于设备在使用时所出现的问题尽量以维护的方式将其处理掉,这样不仅节省?#23435;?#20462;费,而?#19968;?#33021;防?#21152;?#26410;然,及早消除设备的安全隐患。

  (二)坚持日、周、月保养制度。

  做到提前制订维修保养计划,期间每?#25112;?#34892;设备巡视,并?#25165;?#19987;人全职、全责地对设施进行日、周、月的巡视,并配合厂家或维修方进行定期的检修养护工作,如有问题及时与厂家或维修方?#20302;ǎ?#24182;将情况上报公司。

  (三)加强维修人员的责任心。

  随着设备使用年限的延长,设备?#25214;?#32769;化是一个谁?#21442;?#27861;改变的事实,对老化备件的更换随时都可能进?#23567;?#22240;此,在维修中就需要维修人员掌握备件的使用情况,大致?#28010;?#20986;备件的损坏时间,准备好备件,在备件损坏前进行及时更换,这样既减少设备的维修时间,?#30452;?#20813;了备件的浪费。这就要求维修工有较强的主人翁责任感和较强的责任心,为达到这个目的,相应的管理人员应加?#32771;?#30563;与跟踪考察,深入了解配件更换原因,及时向公司领导或有关部门反馈信息,?#21592;?#23545;做得好的维修工给予精神上或物质上的奖励,使维修工感到本公?#24452;?#36136;量与信誉的重视,使其感觉到如果不这样做就对不起用户,甚至将丢掉市场。对缺乏责任心、一意孤行的个人和行为绝不姑息、严肃处理。

  四、收费困难(从业人员素质偏低,服务质量永远是?#27807;悖?/strong>

  (一)积极引进和培养人才,抓好?#28216;?#24314;设。

  公司的成败,关键是人才的选择。有一支素质高、能力强、作风好、品行正的人才?#28216;椋?#26159;物业公司生存发展的根本条件,也是物业公司参与竞争,志在必取的信心所在。要多渠道、多?#38382;?#24341;进一些具备相关专业知识与经验的高层管理人员和专业?#38469;?#20154;才,重视、合理并善于使用人才,保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。不光注重引才、注重用才,更应注重育才。加大内部培训力度培养人才,通过培训、绩效考核、定期评比等手段,提高物业员工的自身素质,加强企业员工对物业管理企业先进管理?#38469;?#30340;学习,加强员工的业务培训和?#38469;?#22521;训,打造一支?#38469;?#31934;通、爱岗敬业、诚信服务的优秀团队,以不断提高物业管理的业务水平和服务水平,?#27807;?#25913;变行业面貌,提升业主的满意率,从而提高物业管理公司的市场竞争力。

  (二)加大宣传力度,使业主更加了解物业管理范畴。

  在各楼宇制作相应的物业服务范围告示牌,公示服务?#35748;?#30005;话,让广大业主了解物业服务范围,更加了解物业的工作和服务性质,避免误会产生。公示?#35748;?#30005;话,成立专业的服务接待?#34892;模?#26356;加专业、周到地为业主排忧解难、答疑解惑。

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